Onroerende verhuur onder btw stelsel mogelijk vanaf januari 2019
Algemeen
Verhuur van onroerende goederen werd jarenlang als een van btw vrijgestelde activiteit beschouwd met uitzondering van verhuur van opslagruimten, parkings, actieve verhuur … Dit had als gevolg dat de btw op de oprichtingen van dergelijke gebouwen niet aftrekbaar was.
Via de nieuwe regeling zal er een optioneel stelsel gecreëerd worden waarbij men kan opteren om een bedrijfsverhuur wel onder de btw wetgeving te plaatsen waardoor de btw wel aftrekbaar zal zijn.
Keuzestelsel voor btw-heffing op onroerende verhuur
Wie vanaf 1 januari 2019 van plan is onroerende goederen op te richten of grondig te renoveren en te verhuren, kan opteren om dit via de nieuwe regeling te doen en zo een recht op aftrek van btw te doen ontstaan. Men kan enkel voor de btw regeling opteren indien de btw op de oprichtingswerken van het gebouw, of een gedeelte ervan, nog niet opeisbaar zijn op 1 oktober 2018. Hiervoor geldt wel de uitzondering van intellectuele handelingen zoals kosten van een architect, landmeter, studiebureaus, enzovoort. Deze mogen wel vroeger plaatsvinden.
Wie voor btw kiest, moet twee grondvoorwaarden voor ogen houden. Zo moet de verhuur betrekking hebben op een gebouw of een gedeelte van een gebouw, desgevallend met inbegrip van bijhorende terreinen en dient de verhuur plaats te vinden in een B2B context. Dit houdt in dat de huurder de hoedanigheid van btw-plichtige moet hebben en het gebouw uitsluitend voor zijn economische activiteit dient te gebruiken.
De optie moet gezamenlijk door huurder en verhuurder gekozen worden en opgenomen worden in het huurcontract. Deze optie zal dan ook gelden voor de gehele duur van het contract.
Herzieningsperiode
Wanneer huurder en verhuurder opteren voor een onroerende verhuur onder het btw stelsel, dan bedraagt de herzieningsperiode 25 jaar in hoofde van de verhuurder. Indien men tijdens deze 25 jaar de bestemming van het gebouw wijzigt, zal de eigenaar een deel van de afgetrokken btw moeten herzien en terugbetalen.
Aangezien het hier om een nieuwe regeling gaat, blijft het zeer belangrijk om deze case-by-case te analyseren of het optioneel stelsel onder btw-aftrek de beste optie is. In sommige gevallen zal de 25 jarige herzieningstermijn niet wenselijk zijn en zullen andere constructies, zoals onroerende leasing of een constructie met zakelijke rechten, een betere oplossing bieden. Raadpleeg daarom tijdig uw adviseur.
